İnşaat mühendisi Nuri Özateş
nuriozates1947@gmail.com
Pazartesi günü B. Ş. Belediyemizce düzenlenen Bi toplantıya çağrıldık. B. Ş. Başkanı Yücel Yılmaz `Akıncılar Projesini ` artık, ele alabileceklerini, ilgili Bakanla bu konuyu görüştüklerini, Bakanlığın desteğini alabileceklerini, yer sahiplerinin de beklentilerini yüksek tutmamaları kaydi ile kent için elzem ama bi taraftan da müzmin bir hala gelmiş projeyi gerçekleştirme yoluna çıkabileceklerini belirtti.
Biz de bu yazımızda, Balıkesir'in sorunları ile özleşleşmiş mühendis kişiliğimizle (Akıncılar) konusuna nasıl bakılması gerektiğine ilişkin görüşlerimizi içeren bir çalışmayı özetle sunuyoruz...
"KARESİ AKINCILAR"...
BALIKESİR'İN KANAYAN BÜYÜK YARASI...!
Önce,tek bir cümle ile bir düşümü paylaşmak istiyorum. Öyle bir"kent parçası"ki "yer altına alınmış
trafik"ile yalnızca,Akıncılar in değil,Kent'in geri kalanının da"otopark" gereksininimi karşılayan,hatta ileriki
yılların doğal sonuçlarından "raylı ulaşıma "geçildiğinde doğacak "güzergah alanı" ihtiyacını bile çözmüş,yüzeyde ise servis hizmetinde ki,çok sınırlı elektrikli araçlar dışında aracın,dolaşıp kent gürültüsü ve
hava kirliliği yaratmadığı, kalabalığın yaşanmadığı sokak ve caddelerinde ferahlıkla dolaşabileceğimiz,çocuklarımızın elini bir tatil köyü güveni içinde bırakabileceğimiz ve herbiri ayrı bir
mimarlık yarışması ürünü göz alıcı yapıları ile tüm ekonomik, sosyal ve kültürel beklentilerin,en ileri
"form"da karşılandığı bir "ütopik" yerleşim yeri düşlüyorum.
Yaşadığımız şehir Balıkesir'i seven herkesin ,böylesi bir hayali paylaşmaya hazır olduğunu sanırım.
Ama, ardından da, nerede,nasıl,kim yapar sorularını "düş kırıklığı içinde sorarken, hem de , şu bizim Çay
Deresi yanında, Karesi, Akıncılar'da mı ? deyip, o "kentsel çöküntü" bölgesinde, anlatmaya
çabaladığım,böyle bir "rüyalar kentinin" kurulabileceği düşüncesinin, hüzünlü bir alayla karşılanacağını
biliyorum. Genede o çarpık tebessümlere inat dillendirmeyi sürdüreceğim.
Önce bir durum saptaması yapıp,nereden nereye gelindiğine göz atalım.
Balıkesir Karesi İlçesinin en merkezi yerinde,bir büyük kent arazisi,için için tüten bir yangın yeri gibi
kapkara bekletiliyor.30 yıl önce, cıvıl cıvıl bir ticaret ve üretim bölgesi olarak faaliyet gösteren, bu yer
sakinleri,doksanlı yılların başında açılan ,Bandırma yolundaki , Küçük Sanayi Sitesine dayatılarak yönlendirilmesi için,bir sabah indirilen "elektrik şalterleri ile şaşkına döndüler.Hemen hepsi
sahipli 900 işyeri,Akıncılar'dan sürülenlerle, bölüşüldü.Ve Akıncıların yıllardır süren ve daha ne kadar
süreceği belli olmayan"çileli yılları" başladı.
Bu uygulamanın ardından, Balıkesir'in en kıymetlı yeri olması gereken Akıncılar, kendi kendine çürüyüp
dökülen bir "cüzzamlı" gibi hayatiyetini yitirirken, göz yaşları içinde görünüyor. Gözyaşları diyorum,çünkü
herkesin olduğu gibi Akıncılar mal sahiplerinin de geçindirecekleri evleri, okutacakları çocukları,
karşılanacak ihtiyaçları vardı. Onlar, sorunu çözecek "kent yönetimini" sabırla beklerken,en içerikli proje
Sabri Uğur Başkanınkiydi.Ama orada yer sahipleri türküdeki"yol bilmez, gürcü"yerine konup, hiçe
sayılıyordu. O kadar ki,söz ve karar masasında ,herkesten çok söz sahibi olması gerekenler olarak,
Akıncılar ahalisi, projeye en gerçek katkıyı sunduğu halde, sadaka gibi pay ile "çırak " çıkarılıyordu.
Onlar kentin varvarlık yerinde mülk edinmişler ve yerlerini yıllarca özveriyle korumuşlardı. Tam
fedakarlıklarının karşılığını,biraz olsun alacakları sırada, özveri gene onlardan isteniyordu.Hatta, siz ne
derseniz deyin, biz, bizim istediğimiz şartlarla yaparız dayatması da "aba altından sopa gösterircesine"
yapılmaya başlanmıştı.
O dönemde, kent merkezlerinde %40-50 olan arsa payları, yönetim tarafından, %35 olarak telaffuz
edilmiş,projenin yarattığı "albeni" ortamında, benimsenmişti de.
Ama, anlaşıldı ki, yönetimin teklifi, örneğin , 4 katli 100 m2 lik bir arsa için, 400 m2 inşaat alanının %35 i,
140 m2 değil, 100 m2 nin, %35 i,35 m2 idi. Yani kısaca hak 140 m2 iken sadece 35 m2 vermeyi teklif ettiler. Hem de, arsa sahibine işyeri verilecekse, asma kat bahanesi
ile 17.5 m2 indirilerek.
İşte,bu noktada 300 - 400 e yakın parseli ve beklenen uzun yıllarda miras yolu ile çoğalan ve (merak eden
araştırsın) sayısı, bilmem kaç binlere ulaşan Akıncılar Halkı bir "ortak akıl" üretip, herkesi şaşkına
düşüren bir hareketin ,en önemli bileşenlerinden biri oldular. Sabri Başkanı, İsmail Ok Başkan'la
değiştirdiler. İsmail Ok, ise hiç bir vakit böylesi bir siyasal analiz içinde olmadı. Gelip geçen bütün
Başkanların önünde duran ve gerçekleştirenin 100 yıl sonra bile hayırla anılmasını sağlıyacak, projeyi
görememekle kalmadı,fazladan ondan korktu.Girişimin boyutları onun vizyonuna göre, çok fazlaydı. Bu
yüzden, yıllar sonra bile"bu Başkan bu işi yapacak para nerde ,diyordu.Ve Akıncılar konusunda, bulduğu
kaçış yoluna, girdi. `Herkes komşu parselleri ile anlaşmaya çalışsın,mümkün olduğu kadar büyük
parseller oluşsun ve 4 katı geçmemek üzere burada yapılaşmaya izin verelim.` Doğal olarak bir iki
parsel dışında bu görüş rağbet görmedi.Ve Akıncılar beklemede kaldı. Oysa, Ok Başkanı korkutan
projenin kaynağı sorusu projeden,TOKİ'Yİ çıkarıp,girişimi bizzat Balıkesir Belediyesi eli ile yaparak
çözülürdü.Yer maliklerinin "rıza"larının alınması sorununun çözümü için, gerekli kaynak TOKİ'nin alıp
götürecekleri yanında çok küçücük kalırdı. Görülemeyen hep,Akıncıların "kendi kaynağını kendi yaratabilecek` bir proje olduğuydu.Edip Uğur'a gelince, TOKİ'nin dışarda bırakılması, hiç akla gelmeden,mevzuat sorunları ile
uğraşılırken,Başkan'ın beklenmedik istifası ile gene beklemeye alındı.Şimdi ki Büyükşehir Yönetimindense, ses seda yok zannederken bu hafta Belediyeden gelen çağrıyla `Akıncılar Projesi`ni konuşmak üzere Belediyeye davet edildik,
Evet, değişik yönetimler gelip geçerken,Akıncılar'ın çilesini özetlemeye çalıştım.Ama, bu ele
alınmadan bekletiş, yazımın başında anlatmaya çalıştığım "Ütopik Kent" parçasının yaratılması için bir
şans olabilir.Bence, bunun için, yazımızın boyutlarının da izin verdiği ölçüde,kabaca özetlersem, Büyükşehir
Belediyemiz önce Müdürlük yada Belediye Şirketi olarak bir birim kurmalıdır.Akıncılar Projesini ele
alacak bu birim için en önemli kaynak, kentin en kıymetli yerinde,Akıncılar maliklerinin yerleri olarak, tek parça halinde mevcuttur.
Buranın sahipliliği, tahminen %60 Akıncılar sahipleri,%40 belediye şeklindedir.Bir %40 da, projede
yeraltı yolları ve otoparklar için kullanılacak, "yeraltı" kazanımıyla sahiplenilecektir.Galiba, Akıncılar mülk
sahipleri ile hem iş yeri katından, hemde konutlar katından %40 arsa payı vermek sureti ile
"rızaen"uzlaşılabilinir. Belediye elindeki %60"arsa pay"ının ve kamu kurumu olmanın yarattığı
güvenilirlikle, yatırımın gerektirdiği finansmana herkesten kolay ulaşabilir.
Geri ödemelerse,projenin realizasyonuna paralel üretilen zenginliklerden yapılır.Şu son iddiamızın, mali bakımdan uygulanabilir olduğunu daha anlaşılır bir biçimde ortaya koymak için rakamlara indirgeyerek konuşalım ortalama olarak 100 m2 lik bi bölümü asma katlı işyerleri üzerine yine 100 m2 lik 3 katlı konutlar yapıldığını farz edelim. Eğer burada 300 adet parselimiz varsa 300 işyeri 900 daire üreteceğiz demektir. Ama proje maliyet hesaplamamız, zemin altına yapacağımız geçişler ve otopark ile 5 kat üzerinden olmalıdır. Galiba günümüzde 100 m2 daireyi 200 bin TL ye üretebiliriz. Yani 1 dükkan + 3 daire 1 milyon TL ye çıkar 300 parsel X 1 milyon =300 milyon TL inşaat maliyetidir Buna 50 milyon TL yer sahiplerine ödenecek kira desteği +bina bedeli gibi harcamaları da düşünürsek toplam 350 milyon TL proje tutarıdır. %50 arsa payları için işyeri ve daire sahiplerine verildikten sonra proje finansmanı için elimizde 150 işyeri 450 daire kalır.
Gereksinimleri ileri ölçülerde karşılanmış bu kent parçasında onlarca kat `değer artışını`beklenmesi doğaldır. Ama biz ürettiklerimizi bugunkü rakamlarla bile değerlendirecek olsak 150 X 1 milyon =150 milyon TL 450 X 500 bin = 225 milyon TL toplamda 375 milyon bulunur.
Görülüyor ki, Akıncılar Projesi kendi finansmanı kendi yaratan bir proje olarak, vizyon sahibi kent yöneticilerini bekliyor. Balıkesir'in en önemli sorunu olmuş trafik ve otopark sorununa, ayrıca ileriki yıllarda mutlaka karşımıza çıkacak raylı ulaşım güzergahının şimdiden ayrılmış olması Akıncılar Projesinin en önemli bonuslarındandır.
